Déterminer le juste prix de vente de sa maison ou de son appartement pour s’assurer d’une vente rapide sans se tromper sur la valeur de son bien. C’est le secret d’une bonne évaluation immobilière. Comment procéder et sur quels critères évaluer correctement un bien immobilier ?

Le prix de revient du bien, base de toute évaluation

Avant de vendre son appartement, il faut d’abord en calculer le prix de revient. Ce dernier servira de base à l’évaluation. Le prix de revient comprend le prix d’achat du bien ainsi que les travaux de rénovation et autres frais ou aménagements ultérieurs (piscine, terrasse, etc.). Ce montant sera affiné et se rapprochera le plus possible de la valeur réelle du bien, en fonction d’un certain nombre de facteurs. Pour le savoir, vous pouvez faire une estimation appartement à Eaubonne, par exemple.

Affiner le prix du bien : les critères à prendre en compte

Plusieurs critères seront donc affinés en augmentant ou en diminuant leur prix de base. Il s’agit notamment des critères suivants :

L’adresse et la localisation

Certaines villes ou communes valent plus que d’autres. Là encore, la localisation est un critère déterminant pour le prix. Évaluer un bien, c’est mesurer l’impact de la commune, la proximité des services et des écoles ou autre structures, la desserte en transports, le dynamisme du commun centre, le calme et le cadre de vie d’une commune proche d’une grande ville. Il peut également s’agir de la vue sur la mer, de la vue panoramique unique sur les collines. Certains critères, comme la proximité de bassins d’emploi ou d’universités, peuvent générer une forte demande locative, ce qui intéressera beaucoup une personne cherchant à acheter un bien à louer.

L’âge de l’immeuble et l’état général du bien

L’âge de la maison ou de l’appartement est très important. Si le bien n’a pas été parfaitement entretenu, il se dégradera avec le temps. Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, il est important de tenir compte de la structure générale du bâtiment et des matériaux de construction, de l’état de la toiture, de l’isolation et de l’installation électrique. Il peut être utile d’effectuer des travaux avant la vente. De même, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) et son amélioration peuvent augmenter la valeur de votre bien. En règle générale, le prix d’une maison ou d’un appartement à rénover est toujours inférieur au prix du même bien après rénovation.

La surface d’un bien immobilier

Il est important de savoir que le prix au mètre carré d’un bien immobilier diminue au fur et à mesure que la surface augmente. Par exemple, le prix au mètre carré d’un studio est généralement plus élevé que celui d’un appartement de trois chambres dans le même immeuble. Il est donc important de ne pas se référer uniquement au prix moyen au mètre carré dans un quartier donné. Le nombre et la disposition des pièces constituent également une base d’estimation. Un appartement de 75 mètres carrés avec une chambre a moins de chances de se vendre que le même espace avec deux chambres, même si elles sont petites. Attention également aux espaces inutiles (comme un grand couloir) qui font perdre de la valeur au bien.

Équipements et services

De nombreux éléments peuvent rendre un bien immobilier plus attrayant qu’un autre. Outre les caractéristiques de base mentionnées ci-dessus, les équipements et les services jouent un rôle important dans la détermination de la valeur d’un bien. Pour un appartement, surtout en centre-ville, on parlera de la présence d’ascenseurs, de balcons, de terrasses, de vues dégagées, de garages, de places de parking, de systèmes d’entrées sécurisées. De même, une piscine, une cuisine équipée, la présence de plusieurs salles de bains ou toilettes et l’absence de vis-à-vis constitueront un « plus » pour la vente d’une maison. Enfin, un bien bénéficiant d’un bon classement énergétique ou d’un raccordement à la fibre optique sera également plus attractif.